자녀의 내 집 마련을 돕기 위해 부모가 집을 사주거나, 자금 일부를 지원하는 경우가 점점 늘고 있습니다. 특히 고소득·고자산 세대가 자녀 세대에게 재산을 물려주는 방식으로 '증여'를 선택하는 사례가 늘면서, 부동산을 통한 자산 이전은 이제 흔한 풍경이 되었습니다. 하지만 '집을 사주는 것'은 단순한 가족 간 선의의 행동을 넘어, 국세청의 입장에서는 증여행위로 판단되며, 이에 따라 다양한 세금이 따라붙습니다.
대부분 사람들은 증여세에만 집중하는 경향이 있지만, 실제로는 취득세, 양도소득세, 경우에 따라 종합부동산세까지 고려해야 하는 매우 복합적인 세금 구조가 작동합니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 집을 사주기 위해 자금을 증여하거나, 아예 명의로 직접 집을 증여했을 때, 그에 따른 취득세는 어떻게 적용되는지, 향후 그 부동산을 자녀가 팔게 되었을 때 양도세는 어떤 기준으로 계산되는지 모르면 큰 세금 손해를 입을 수 있습니다.
이 글에서는 '증여로 집을 사주는 행위'에 따라 발생하는 취득세와 양도세 이슈를 중심으로 실제 적용 사례와 세법 내용을 쉽게 풀어 설명합니다. 단순한 세율 암기가 아니라, 실전에서 어떤 세금이 어떻게 적용되는지, 어떤 방식으로 진행해야 가장 유리한 절세가 가능한지를 중심으로 정리하였습니다. 만약 자녀에게 부동산을 증여하거나 명의 이전을 고려 중이라면, 이 글은 필수 가이드가 될 것입니다.
증여로 집 사주면 취득세는 누가, 얼마나 내야 할까?
많은 분들이 ‘부모가 집을 사줘서 자녀 명의로 구입한다’고 했을 때 단순히 자녀가 증여세만 내면 끝나는 줄 아는 경우가 많습니다. 하지만 부동산 취득과 관련된 세금은 이보다 훨씬 복잡하며, 실수 하나로 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다. 특히 취득세는 지방세로, 집을 실제로 받는 자녀에게 과세되며, 일반적인 거래 취득세와는 다른 규정이 적용됩니다.
취득세는 원래 부동산 거래 시 부과되는 세금으로, 주택의 가격에 따라 1.1%에서 최대 13.4%까지 세율이 달라질 수 있습니다. 그런데 증여로 인해 부동산을 취득하게 되면 일반적인 매매와는 달리, 증여 취득세율이 적용됩니다. 이 경우 기본적으로 3.5%의 세율이 적용되며, 취득 금액이 아닌 시가 기준으로 과세표준을 정합니다. 더불어, 조정대상지역 등 부동산 규제지역 내 3억 원 초과 주택을 증여받으면, 지방교육세, 농어촌특별세 등 추가 부가세까지 합산되므로 총 취득세율이 12.4%에 달할 수 있습니다.
예를 들어, 부모가 자녀에게 시가 10억 원짜리 아파트를 증여했을 경우, 자녀는 단순히 증여세 6억 원 공제를 감안하더라도 4억 원에 대한 세금을 계산해야 하며, 그와 별도로 약 1억 원에 육박하는 취득세를 추가로 납부해야 할 수도 있습니다. 더욱이 자녀가 미성년자거나 소득이 거의 없는 경우, 이 취득세조차 부모가 대신 내주게 되면 다시 '증여'로 간주되어 과세 대상이 되기 때문에, 취득세는 반드시 자녀 명의의 계좌에서 납부하는 것이 원칙입니다.
또 하나 주의해야 할 점은, 증여 취득 후 1세대 1주택 비과세 혜택 등 향후 절세 혜택을 받기 어려워질 수 있다는 점입니다. 특히 증여로 주택을 보유한 경우, 양도 시점에서 보유 기간이 짧으면 장기보유특별공제도 제대로 받을 수 없기 때문에, 취득세뿐 아니라 장기적인 세금 부담 구조까지 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.
증여받은 집을 팔면 양도세는 어떻게 계산될까?
부모로부터 집을 증여받은 자녀가 이후 해당 집을 매도하게 되면, 부동산에서 가장 강력한 세금 중 하나인 양도소득세가 부과됩니다. 일반적인 부동산 거래에서는 매입가와 매도가 차액에 대해 양도세가 산정되지만, 증여의 경우 취득가 기준이 다르게 적용되기 때문에 결과적으로 세금이 훨씬 더 높게 나올 수 있습니다.
기본적으로 양도세는 “취득가 – 양도가”의 차액에 세율을 적용하는 구조이지만, 증여로 부동산을 취득한 경우 ‘취득가’는 부모가 보유하던 시점의 기준시가 또는 ‘증여 당시의 시가’가 기준이 됩니다. 여기서 중요한 변수는 보유 기간과 취득가 기준입니다. 부모가 오래 보유했던 부동산이라면 원가가 낮은 경우가 많은데, 이 상태로 자녀가 증여받고 곧 매도하게 되면, 실제 이익보다 과세 차익이 크게 책정되어 예상보다 많은 양도세를 낼 수 있는 구조가 되는 것입니다.
또한 증여 후 5년 이내 매도하면 추가로 세금 리스크가 발생할 수 있습니다. 세법상 부동산을 증여받은 후 5년 이내에 양도하면, 취득가액이 '증여자의 원가'로 간주되어 양도세 부담이 더욱 커지게 됩니다. 이는 부당한 절세를 막기 위한 장치로, 단기간 내 되팔 경우 차익 대부분이 과세되므로, 증여는 반드시 장기보유 전제로 진행해야 합니다.
추가로 1세대 1주택 비과세 혜택도 증여받은 집에는 적용이 어렵습니다. 실거주 요건, 보유 요건, 거주 요건 등 각종 요건을 충족해야 하는데, 자녀가 해당 요건을 갖추기까지 시간이 걸리기 때문에 당장은 비과세 요건을 충족하기 어렵습니다. 따라서 양도세 부담은 취득세보다 더 치명적인 세금 요소가 될 수 있습니다.
증여 전 자금출처조사와 종부세 등 부수 세금까지 고려해야
부모가 자녀에게 집을 사주는 형태로 자금을 지원하거나, 직접 증여하는 경우에는 국세청이 단순히 증여세만 보는 것이 아니라, 그 자금의 출처와 사용 방식까지 함께 들여다봅니다. 특히 고가의 부동산을 자녀 명의로 취득하는 경우, 자금출처조사 대상으로 바로 지정될 수 있으며, 출처 불분명 시 증여세 외에도 세무조사와 가산세 부과로 이어질 수 있습니다.
자금출처조사는 원칙적으로 3억 원 이상 자금 이동이 있을 경우 자동으로 검토되며, 특히 미성년자나 소득이 거의 없는 자녀가 수억 원 규모의 부동산을 취득하면 국세청은 그 금액이 자녀의 자력으로 마련된 것인지 여부를 확인합니다. 만약 부모가 자금을 대신 지급하거나 대출이 부모 명의로 되어 있거나, 자녀 소득 대비 지나치게 과도한 자산 취득이 있다면 이는 실질 증여로 판단되어 추가 세금이 부과될 수 있습니다.
또한 증여 이후에는 종합부동산세(종부세) 등 보유세 문제도 발생합니다. 특히 다주택자인 부모가 자녀에게 주택을 증여하더라도, 동일 세대로 간주되는 경우 주택 수 산정에서 빠지지 않기 때문에, 종부세 중과 대상이 유지될 수 있습니다. 이처럼 증여는 단순히 ‘명의만 바꾸는 문제’가 아니라, 종합적인 세금 리스크 분석이 필요한 복합 행위라는 점을 잊어선 안 됩니다.
또한 증여된 부동산이 임대주택일 경우, 자녀가 그 주택을 임대 목적으로 계속 보유할 때는 종부세 합산 배제 요건을 충족할 수 있는지도 함께 검토해야 합니다. 만약 요건을 충족하지 못하면, 임대 목적이어도 중과세율이 적용되는 불이익이 발생할 수 있습니다.
결론: 요약 및 Call to Action
부모가 자녀에게 집을 사주거나, 증여를 통해 자산을 이전하는 것은 더 이상 특별한 일이 아닙니다. 그러나 단순히 ‘사주는 행위’가 아니라, 세법상 복합 과세 대상이라는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 특히 증여로 집을 사줄 경우 단순 증여세뿐만 아니라 취득세, 양도소득세, 자금출처조사, 종부세까지 다양한 세금이 얽혀 있는 구조이기 때문에, 사전에 모든 리스크를 파악하지 않으면 예상보다 큰 손해를 입을 수 있습니다.
가장 중요한 포인트는 세금의 기준 시점과 납세 주체, 그리고 사후 처리까지의 시나리오를 종합적으로 설계하는 것입니다. 단순히 지금 세금만 줄이는 것이 아니라, 추후 매도 시점까지 고려한 종합 절세 전략이 반드시 필요합니다.
만약 지금 자녀에게 집을 사주거나, 자금 지원을 통해 명의를 이전하는 계획이 있다면, 반드시 세무사와 상담을 통해 취득세·양도세 시뮬레이션을 먼저 확인하세요. 때로는 명의이전이 아닌 공동명의나 임대사업 등록 등 다른 방법이 더 유리할 수 있으며, 구조에 따라 수천만 원의 차이가 발생할 수 있습니다.
세금은 한 번 내고 나면 돌이킬 수 없습니다. 지금 제대로 아는 것이 가장 큰 절세 전략입니다.